In de snel veranderende wereld van tankstations is ook het vastgoed van deze locaties voortdurend in ontwikkeling. In deze editie van Move On Magazine duik ik in de waarde van tankstation-vastgoed en de uitdagingen waarmee de ondernemer geconfronteerd is bij mogelijke herbestemmingen. Verder belicht ik de strategische overwegingen en factoren die een rol spelen bij het toekomstbestendig maken van deze unieke locaties, dit alles uiteraard op basis van mijn inzichten en ervaringen uit de praktijk.
In de afgelopen jaren wordt steeds vaker onderzocht of tankstations omgevormd kunnen worden naar alternatieve bestemmingen, zoals woningen. Voor projectontwikkelaars lijkt dit op het eerste gezicht een aantrekkelijke optie. Hun rekensommen doen vermoeden dat de transformatie van een tankstation een win-winsituatie oplevert. Toch blijkt bij een gedetailleerde analyse vaak dat het lastig is de waarde van het tankstation te overtreffen met een andere bestemming. Hoewel sommige tankstations misschien een verouderde uitstraling hebben, blijft de kern van hun bedrijfsvoering – de volumes en marges – vaak zeer gezond. De schijn bedriegt. Natuurlijk beperken we ons niet alleen tot de huidige waardebepaling van het tankstation en de mogelijke alternatieve bestemming. Het is goed denkbaar dat er op de lange termijn veranderingen optreden, bijvoorbeeld door een verbod op tabaksverkoop of de verdere opkomst van alternatieve energiebronnen. In zulke scenario’s zou de waarde van het tankstation kunnen afnemen, vooral als er weinig “gezonde winkelmarges” of aanvullende diensten, zoals wasgelegenheden, zijn. Drive ondernemersadviseur Christiaan van der Straaten 22 Rubriek | ‘Energiestation-vastgoed in ontwikkeling’ Om voorbereid te zijn op toekomstige ontwikkelingen, is het verstandig tijdig na te denken over herontwikkeling van de locatie. Het proces om van een tankstation een woonbestemming te maken, bijvoorbeeld, vereist jaren van planologische voorbereiding. Een periode van zeven jaar is hierbij geen uitzondering. Indien de locatie bijzonder aantrekkelijk is voor ontwikkeling, kunnen overheden soms steun bieden in de vorm van subsidies of alternatieve locaties. Ook compact herbouwen behoort tot de mogelijkheden. Denk hierbij aan scenario’s waarin mogelijk op het gebouw waar shop gevestigd is appartementen worden gerealiseerd.
Factoren voor een toekomstbestendig tankstation
Ondernemers vragen ons vaak om een inschatting te maken van de toekomstbestendigheid van hun tankstation. Hoewel dit geen exacte wetenschap is, zijn er wel enkele belangrijke parameters waarmee we rekening houden:
Concurrentieanalyse
Wie zijn de directe concurrenten en hoe toekomstbestendig is het tankstation ten opzichte van hen? Hier spelen de ligging, het type klant en de omzet een belangrijke rol. Als blijkt dat het tankstation een “survivor of the fittest” is, kan de ondernemer overwegen de shop uit te breiden of de energievormen te diversifiëren. Een andere optie is de concurrentie te benaderen voor overname of samenwerking, waardoor een nog sterkere marktpositie kan worden gecreëerd.
Beschikbare ruimte
De beschikbare grond is een cruciale factor voor verdere ontwikkeling. Als de ruimte beperkt is, kan het nuttig zijn om in gesprek te gaan met eigenaren van aangrenzende percelen. Vaak is er voldoende bereidheid om mee te werken, omdat het saneren van een tankstation de waarde van de omliggende gebieden kan verhogen. Het ideaal is om controle te hebben over het hele gebied rondom het tankstation.
Omgeving en locatie
De locatie van het tankstation bepaalt in grote mate de waarde en de mogelijkheden voor herbestemming. Staat het station in een woonwijk, langs een hoofdweg of op een bedrijventerrein? Een tankstation buiten de woonkern bijvoorbeeld kan in waarde toenemen als er nieuwe functies aan worden toegevoegd en wanneer tankstations binnen woonwijken worden gesaneerd.
Toekomstvisie
Het is altijd een uitdaging om na te denken over de toekomst van tankstation-vastgoed. Hoe ziet de markt er over tien jaar uit? In een sector die voortdurend in beweging is, is een duidelijke visie essentieel. Het team van Drive kan ondernemers ondersteunen bij het maken van strategische plannen om klaar te zijn voor deze toekomst. Met de juiste visie en voorbereiding kan een tankstation meer zijn dan alleen een plek om brandstof te tanken – het kan uitgroeien tot een toekomstbestendige investering.